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Diritto Privato 2 (Beni e proprietà)
BENI E PROPRIETA'
BENI IN GENERALE
art. 810: sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti.
Il Codice Civile dà rilievo alle cose in quanto queste siano materia di possibile conflitto fra gli
uomini, i quali abbiano quindi interesse a stabilire con esse un rapporto di appartenenza.
art. 812: sono beni immobili il suolo, le sorgenti, i corsi d'acqua …
… e in generale tutte le cose incorporate al suolo, sia naturalmente che artificialmente.
… sono mobili tutti gli altri beni. (comprese le energie naturali ex art.814)
Sono in una condizione intermedia i beni mobili registrati, soggetti, ex art. 815, alle disposizioni
che li riguardano, e in via residuale alle disposizioni relative ai beni mobili.
Altre classificazioni:
art. 816: è considerata universalità di mobili la pluralità di cose che:
– appartengono alla stessa persona
– hanno una destinazione unitaria
Le singole componenti possono formare oggetto di separati atti e rapporti giuridici.
art. 817: sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio od ornamento di un'altra
cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un
diritto reale sulla medesima.
[La circolazione delle pertinenze è disciplinata all'art. 818:
– gli atti o i rapporti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le
pertinenze se non è diversamente disposto.
– le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.
– la cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano
anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.
Il proprietario della cosa principale può costituire il rapporto pertinenziale anche senza essere
proprietario della pertinenza; se però vende la cosa principale e con essa vengono trasferite anche le
pertinenze, il proprietario della pertinenza non può opporre il suo diritto al terzo acquirente in buona
fede (nel caso di immobili o mobili registrati, basta che il diritto risulti da atto scritto avente data
anteriore al trasferimento). (Art. 819)]
art. 820: sono frutti naturali quelli che provengono direttamente dalla cosa, vi concorra o no
l'opera dell'uomo …
Finché non avviene la separazione, i frutti formano parte della cosa. Si può tuttavia disporre
di essi come di cosa mobile futura.
Sono frutti civili quelli che si ritraggono dalla cosa come corrispettivo del godimento che
altri ne abbia …
art. 821: I frutti naturali appartengono al proprietario della cosa che li produce …
(a prescindere da chi ne abbia attuato la separazione)
… salvo che la loro proprietà sia attribuita ad altri …
(in questo caso la proprietà si acquista con la separazione)
… I frutti civili si acquistano giorno per giorno, in ragione della durata del diritto.
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Beni pubblici:
Ex art. 42 COST. i beni possono essere oggetto anche di proprietà pubblica, dello Stato o di altri
enti pubblici. I beni pubblici si classificano come:
• Beni demaniali
• Patrimonio dello Stato
◦ Patrimonio indisponibile
◦ Patrimonio disponibile
Beni demaniali: beni del demanio pubblico naturale (spiagge, fiumi … ), oppure artificiale (strade,
acquedotti, immobili e universalità di interesse storico archeologico e artistico … ) ex art. 822, che
sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti di terzi se non nei modi e nei limiti
stabiliti dalle leggi che li riguardano, ex art. 823.
Patrimonio (indisponibile) dello Stato: beni relativi a fondamentali risorse produttive (foreste,
miniere), beni da salvaguardare (patrimonio artistico, fauna selvatica), beni necessari per le funzioni
istituzionali (sedi di pubblici uffici) ex art. 826 co.II. Questi beni non possono essere sottratti alla
loro destinazione se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano, ex art. 828 co.II.
[Per queste due categorie di beni, vale il disposto dell'art. 1145, in base al quale il possesso delle
cose di cui non si può acquistare la proprietà è senza effetto]
Patrimonio (disponibile) dello Stato: i beni di proprietà dello Stato che non sono compresi nelle
due categorie precedenti, ex art. 826, compresi i beni immobili che non sono di proprietà di
nessuno, ex art. 827. Questi beni sono soggetti alle norme generali, salve le disposizioni particolari
che li concernono, art. 828 co.I.
[Ex art. 829, i beni del demanio pubblico possono essere declassificati in beni del patrimonio
pubblico.]
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
PROPRIETA'
Art. 832: Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i
limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.
• Diritto di godere e di disporre: è la facolta di utilizzare la cosa, di decidere come usarla ed
eventualmente di non usarla, di trasformarla, di distruggerla (godere);
facoltà di venderla, donarla, scegliere a chi lasciarla in testamento, costituirvi diritti reali
minori o garanzie reali (disporre).
• In modo pieno...: il proprietario può fare tutto ciò che non sia espressamente vietato dalla
legge, non occorre trovare una norma che gli consenta di fare/non fare.
• ...ed esclusivo: il proprietario può escludere chiunque altro dal godimento e dalla
disposizione del bene.
L'art. 832 pone dei correttivi ai caratteri di pienezza ed esclusività, al fine di raggiungere un punto
di equilibrio fra due diversi ordini di interessi, quelli del proprietario e quelli della collettività.
(Il volto concreto che il diritto di proprietà assume sta in questo punto di equilibrio, mutevole in
quanto dipende dai rapporti di forza politici e sociali.)
• Entro i limiti...: un principio fondamentale è il divieto di atti di emulazione disposto
all'art.833, ai sensi del quale il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo
che quello di nuocere o recare molestia ad altri.
Altri limiti riguardano la destinazione dei suoli e la facoltà di edificare.
• ...e con l'osservanza degli obblighi: un obbligo tradizionale è quello di garantire l'accesso al
fondo, ex art. 843. Altri obblighi riguardano i terreni destinati all'agricoltura, alla cui
coltivazione i proprietari hanno l'obbligo di provvedere, a pena di affitto forzato. (l. 440/'78)
Ancora, la l. 10/'77 dispone che colui che consegue una licenza di costruzione deve
contribuire ai costi che il comune sostiene per allacciare la nuova costruzione alla rete
stradale ed agli impianti generali (Oneri di urbanizzazione).
Proprietà fondiaria:
I suoli destinati all'agricoltura e alle relative costruzioni sono detti fondi rustici.
I suoli edificabili per insediamenti industriali commerciali o abitativi sono detti fondi urbani.
Il fondo è limitato in senso orizzontale (ha dei confini) e in senso verticale:
art. 840: la proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il
proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino...
(Salvo disposizioni speciali, ad esempio, sulle miniere, sulle antichità, sulle acque.)
...Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale
profondità o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad
escluderle.
(Il diritto incontra quindi un limite, elastico, determinato secondo un criterio di natura economica.)
art.841: il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo.
(Manifestazione visiva del carattere di esclusività.)
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
In linea di principio, l'attività di godimento di un fondo deve essere contenuta entro i propri confini,
ma si possono verificare interferenze nel godimento di proprietari di fondi confinanti, tali da
comportare ulteriori ordini di limitazioni al godimento dei singoli:
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Immissioni:
Art. 844: Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le
esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se
non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della
produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato
uso.
Il criterio legale per la soluzione del conflitto è quello della normale tollerabilità, criterio a favore
delle attività produttive. Tale criterio è poi mitigato con la specifica menzione delle:
• ragioni della proprietà (ad es. diminuzione del valore di un immobile)
• condizioni dei luoghi (quartiere residenziale ecc.)
• priorità di un dato uso (chi per primo ha destinato il fondo ad un certo uso)
Distanze legali :
• Costruzioni su fondi confinanti, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a
distanza di almeno tre metri, salve le maggiori distanze previste dai regolamenti locali, ex
art. 873.
[Vale il principio della prevenzione temporale, per cui colui che costruisce per primo può
costruire a meno di un metro e mezzo dal confine, costringendo l'altro ad arretrare il fronte
di una sua eventuale costruzione. Spesso però i regolamenti locali prescrivono distanze dal
confine.] Il Codice disciplina poi alcune eccezioni:
◦ Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui costruito sul confine può però
chiederne la comunione forzosa (per tutta l'estensione, ma anche per solo una parte
dell'altezza) ed ottenerla pagando la metà del valore del muro o della parte del muro, e la
metà del valore del suolo su cui il muro è costruito (art. 874).
◦ Può chiedere la comunione forzosa anche del muro costruito non sul confine ma ad
una distanza inferiore al metro e mezzo, ma solo allo scopo di fabbricare contro il muro
stesso, pagando anche il valore del suolo da occupare con la nuova costruzione. Il
proprietario del muro può però decidere di estenderlo fino al confine. (art. 875).
◦ Se il vicino vuole servirsi del muro esistente sul confine solo per innestarvi un capo del
proprio muro, non è necessario che lo renda comune, basta che paghi un'indennità per
l'innesto (art. 876).
◦ Se il vicino costruisce in aderenza del muro posto sul confine, senza appoggiarvi la sua
costruzione, non è necessario che chieda la comunione (art. 877).
◦ Il muro di cinta che non abbia altezza superiore ai tre metri non è considerato per il
computo della distanza (art. 878), e ciascuno può costringere il vicino a contribuire per
metà nella spesa di costruzione dei muri di conta che separano case, giardini...(art. 886).
• Pozzi, cisterne e tubi devono essere collocati ad almeno due metri dal confine (art. 889),
fossi o canali ad una distanza dal confine uguale alla loro profondità (art. 891)
• Alberi di alto fusto, altri alberi, viti e siepi devono anch'essi essere piantati a distanze
prescritte dalle disposizioni di cui all'art. 892.
La violazione dei limiti prescritti dal Codice Civile comporta risarcimento e riduzione in pristino
(demolizione delle costruzioni che eccedono le distanze consentite), mentre la violazione di ulteriori
prescrizioni contenute nei regolamenti locali comporta il solo risarcimento (art. 872).
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Luci e vedute:
[Luci sono le aperture nel muro che non consentono di affacciarsi sul fondo del vicino.
Vedute quelle che consentono di affacciarvisi, ex art. 900]
• Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono essere munite di inferriate idonee a
garantire la sicurezza del vicino, ed essere collocate ad altezze (dal pavimento interno e dal
suolo vicino) prescritte dall'art.901.
• Le vedute devono essere aperte ad una distanza di almeno un metro e mezzo dal confine
(art. 905)
Acque:
Art. 909: il proprietario del suolo ha il diritto di utilizzare le acque in esso esistenti...
Egli può anche disporne a favore d'altri, qualore non osti il diritto di terzi; ma dopo essersi
servito delle acque, non può divertirle in danno di altri fondi.
Questa e le altre norme del Codice Civile prendono in considerazione come oggetto di un diritto il
"flusso d'acqua". Ne deriva una disciplina secondo la quale, ad esempio, il proprietario di un fondo
inferiore non può rifiutarsi di ricevere le acque che naturalmente defluiscono dai fondi a monte, cioè
non può ergere difese che ne impediscano il deflusso, ex art. 913. In ogni caso il giudice è tenuto,
ex art.912, a contemperare gli interessi dei proprietari con i più generali interessi connessi
all'agricoltura, e può assegnare un'indennità al proprietario che abbia subito pregiudizio.
Azioni a difesa della proprietà:
Il Codice Civile prevede specifiche azioni a difesa della proprietà, dette azioni petitorie :
• Azione di rivendicazione (art. 948): spetta a chi si dichiara proprietario di una cosa della
quale altri abbia possesso o detenzione. Mira ad ottenere l'accertamento del diritto e la
condanna del possessore o detentore alla restituzione della cosa.
Se il convenuto, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la
cosa, il proprietario può proseguire l'azione verso di lui, al fine di obbligarlo a recuperarla a
proprie spese o, in mancanza, a corrispondergliene il valore, oltre a risarcirgli il danno.
L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'usucapione.
[Dalla imprescrittibilità dell'azione di rivendicazione si ricava la imprescrittibilità del diritto
di proprietà. Di conseguenza anche le altre azioni a difesa della proprietà sono
imprescrittibili.]
• Azione negatoria (art. 949): spetta al proprietario contro chi pretende di avere diritti reali
minori sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio. Mira ad ottenere dal giudice
l'accertamento della inesistenza del diritto altrui e l'ordine, rivolto al convenuto, di cessare le
eventuali turbative o molestie della proprietà, oltre la condanna al risarcimento del danno.
[Ovviamente all'attore si limita a dare prova del suo diritto di proprietà, mentre l'onere di
provare il diritto minore sulla cosa incombe sul convenuto.]
• Azione di regolamento dei confini (art. 950): Quando il confine fra due fondi è incerto,
ciascuno dei due proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente.
Ogni mezzo di prova è ammesso, e in mancanza di altri elementi il giudice si attiene al
confine delineato dalle mappe catastali.
• Azione per apposizione di termini (art. 951): Se i termini tra fondi contigui mancano o
sono diventati irriconoscibili, ciascuno dei proprietari ha diritto di chiedere che essi siano
apposti o ristabiliti a spese comuni.
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Luci e vedute:
[Luci sono le aperture nel muro che non consentono di affacciarsi sul fondo del vicino.
Vedute quelle che consentono di affacciarvisi, ex art. 900]
• Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono essere munite di inferriate idonee a
garantire la sicurezza del vicino, ed essere collocate ad altezze (dal pavimento interno e dal
suolo vicino) prescritte dall'art.901.
• Le vedute devono essere aperte ad una distanza di almeno un metro e mezzo dal confine
(art. 905)
Acque:
Art. 909: il proprietario del suolo ha il diritto di utilizzare le acque in esso esistenti...
Egli può anche disporne a favore d'altri, qualore non osti il diritto di terzi; ma dopo essersi
servito delle acque, non può divertirle in danno di altri fondi.
Questa e le altre norme del Codice Civile prendono in considerazione come oggetto di un diritto il
"flusso d'acqua". Ne deriva una disciplina secondo la quale, ad esempio, il proprietario di un fondo
inferiore non può rifiutarsi di ricevere le acque che naturalmente defluiscono dai fondi a monte, cioè
non può ergere difese che ne impediscano il deflusso, ex art. 913. In ogni caso il giudice è tenuto,
ex art.912, a contemperare gli interessi dei proprietari con i più generali interessi connessi
all'agricoltura, e può assegnare un'indennità al proprietario che abbia subito pregiudizio.
Azioni a difesa della proprietà:
Il Codice Civile prevede specifiche azioni a difesa della proprietà, dette azioni petitorie :
• Azione di rivendicazione (art. 948): spetta a chi si dichiara proprietario di una cosa della
quale altri abbia possesso o detenzione. Mira ad ottenere l'accertamento del diritto e la
condanna del possessore o detentore alla restituzione della cosa.
Se il convenuto, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la
cosa, il proprietario può proseguire l'azione verso di lui, al fine di obbligarlo a recuperarla a
proprie spese o, in mancanza, a corrispondergliene il valore, oltre a risarcirgli il danno.
L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'usucapione.
[Dalla imprescrittibilità dell'azione di rivendicazione si ricava la imprescrittibilità del diritto
di proprietà. Di conseguenza anche le altre azioni a difesa della proprietà sono
imprescrittibili.]
• Azione negatoria (art. 949): spetta al proprietario contro chi pretende di avere diritti reali
minori sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio. Mira ad ottenere dal giudice
l'accertamento della inesistenza del diritto altrui e l'ordine, rivolto al convenuto, di cessare le
eventuali turbative o molestie della proprietà, oltre la condanna al risarcimento del danno.
[Ovviamente all'attore si limita a dare prova del suo diritto di proprietà, mentre l'onere di
provare il diritto minore sulla cosa incombe sul convenuto.]
• Azione di regolamento dei confini (art. 950): Quando il confine fra due fondi è incerto,
ciascuno dei due proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente.
Ogni mezzo di prova è ammesso, e in mancanza di altri elementi il giudice si attiene al
confine delineato dalle mappe catastali.
• Azione per apposizione di termini (art. 951): Se i termini tra fondi contigui mancano o
sono diventati irriconoscibili, ciascuno dei proprietari ha diritto di chiedere che essi siano
apposti o ristabiliti a spese comuni.
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
[Criterio della colpa grave: considerare malafede quella di colui che poteva venire a conoscenza
dell'altrui diritto usando un minimo di diligenza. E la malafede sopravvenuta non nuoce.]
Il possesso della cosa si può acquistare in modo:
• originario, come nel caso di colui che muta la detenzione in possesso.
• derivativo, per trasmissione del possesso dal precedente al nuovo possessore
◦ traditio: la consegna materiale della cosa eseguita con la volontà di trasmettere il
possesso, vale solo per le cose mobili.
◦ traditio ficta: la consegna simbolica con la quale si trasmette il possesso di beni
immobili.
◦ traditio brevi manu: la consegna volontaria a chi già detiene la cosa.
[L'ipotesi inversa è il cd. costituto possessorio, in base al quale il proprietario vende la
cosa ad una persona che contestualmente gliela lascia in detenzione.]
Effetti del possesso:
Il possesso comporta un triplice ordine di effetti:
1. L'ordinamento riconosce alcuni diritti (e prescrive alcuni obblighi) al possessore che subisca
un'azione di rivendicazione da parte del proprietario.
2. Il possesso di buona fede dei beni mobili costituisce un modo di acquisto della proprietà a
titolo originario. (vd. MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA')
3. Il possesso continuato per oltre vent'anni di un bene immobile costituisce un modo di
acquisto della proprietà. (vd. MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA')
Diritti nella restituzione:
art.1148: il possessore di buona fede fa suoi i frutti naturali separati fino al giorno della domanda
giudiziale e i frutti civili maturati fino allo stesso giorno.
(Fino alla restituzione della cosa, risponde verso il rivendicante dei frutti percepiti dopo la
domanda giudiziale e di quelli che avrebbe potuto percepire dopo tale data usando la
diligenza del buon padre di famiglia.)
[Il possessore di malafede deve invece restituirli, ma ha diritto, ex art. 1149, al rimborso delle spese
sostenute per la produzione ed il raccolto (art.821 co.II), poiché non può il proprietario trarre
profitto dagli investimenti altrui.]
All' art.1150 è disposto il regime dei rimborsi e delle indennità nei casi di:
• riparazioni: il possessore, a prescindere dalla buona fede, ha diritto al rimborso delle spese
sostenute per le riparazioni straordinarie.
Limitatamente al tempo per il quale sia eventualmente dovuta restituzione dei frutti, il
possessore ha diritto al rimborso delle spese sostenute anche per le riparazioni ordinarie.
• miglioramenti:il possessore ha diritto ad un'indennità per i miglioramenti recati alla cosa,
purché sussistano al momento della restituzione.
Per il possessore di buona fede l'indennità corrisponderà all'aumento di valore conseguito
per effetto dei miglioramenti;
per il possessore di malafede corrisponderà alla minor somma tra l'importo della spesa e
l'aumento di valore.
• addizioni: per le addizioni fatte dal possessore si applica il disposto di cui all'art. 936 in
materia di accessione, ma se l'addizione costituisce miglioramento e il possessore è di buona
fede, ha diritto ad un'indennità nella misura dell'aumento di valore della cosa.
Al possessore di buona fede è inoltre attribuito, ex art. 1152, il diritto di rifiutarsi di restituire la
cosa al proprietario fino a quando questi non gli abbia corrisposto le indennità dovutegli (diritto di
ritenzione).
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Azioni a difesa del possesso:
Al possesso è riconosciuta una protezione giurisdizionale attraverso le cd. azioni possessorie, per
esercitare le quali è irrilevante che il possessore sia anche proprietario, ed è anche irrilevante che il
bene sia idoneo o meno a formare oggetto di proprietà.
• Azione di reintegrazione (art. 1168): spetta al possessore che sia stato violentemente (con
l'uso della forza) od occultamente (di nascosto dal possessore) spogliato del possesso della
cosa, e può essere esercitata entro un anno dallo spoglio. Se questo è stato occulto, entro un
anno dalla sua scoperta.
Consente di ottenere, "sulla semplice notorietà del fatto" in sé dello spoglio, l'ordine del
giudice di restituire la cosa al possessore.
Spetta anche al detentore, tranne il caso che detenga la cosa "per ragioni di servizio" (deve
cioè detenere nel proprio interesse) "o di ospitalità" (deve cioè detenere sulla base di un
rapporto stabile con la cosa). Non è quindi necessario che si rivolga al possessore perché
agisca in prima persona con l'azione di reintegrazione.
Ex art. 1169, la reintegrazione si può domandare anche contro chi è nel possesso in virtù di
un acquisto a titolo particolare fatto con la conoscenza dell'avvenuto spoglio.
• Azione di manutenzione (art.1170): riguarda solo beni immobili e universalità di mobili:
◦ spetta al possessore che sia stato molestato nel possesso
◦ spetta al possessore che abbia subito uno spoglio né violento né clandestino.
e può essere esercitata entro un anno dalla turbativa.
Poiché, a differenza dell'azione di reintegrazione, non è basata sull'altrui fatto violento o
clandestino, si configura come una tutela più debole. Deve infatti ricorrere una condizione:
◦ se il possesso dell'attore è stato acquistato non violentemente/clandestinamente, deve
trattarsi di possesso che dura da oltre un anno, continuato e non interrotto.
◦ se il possesso dell'attore è stato acquistato violentemente/clandestinamente, deve essere
decorso un anno dal giorno in cui la violenza/clandestinità è cessata.
Il proprietario spossessato o molestato nel godimento del bene può avvalersi delle azioni
possessorie agendo come possessore, dispensato dall'onere della prova della proprietà del bene.
Il principio che emerge dalla disciplina della tutela del possesso è in realtà un principio di tutela
dell'ordine pubblico, un criterio per comporre il conflitto sul possesso dei beni:
il possesso antecedente prevale sul possesso successivo, salvo che il possesso successivo non sia
durato almeno un anno senza reazione del primo possessore.
[nota: le azioni possessorie possono essere esercitate anche contro il proprietario, e quest'ultimo,
convenuto in giudizio possessorio, non può eccepire di essere il proprietario della cosa.
(Divieto di eccezione petitoria nel giudizio possessorio, ex art. 705 cod. proc. civ.).
L'ordinamento impedisce cioè al proprietario di riprendersi la cosa di propria mano.]
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Azioni di nunciazione:
Spettano al possessore, al proprietario non possessore o al titolare di altro diritto reale, hanno
funzione di prevenire un danno che minaccia la cosa.
• Denuncia di nuova opera (art.1171): l'attore denuncia all'autorità giudiziaria una nuova
opera, da altri intrapresa sul proprio o sull'altrui fondo, dalla quale teme possa derivare
danno alla cosa che forma oggetto del suo diritto, purché l'opera non sia ormai terminata e
non sia trascorso un anno dal suo inizio.
Il giudizio si svolge in due fasi:
1. presa sommariamente cognizione del fatto, l'autorità giudiziari può, emettendo
provvedimenti provvisori e urgenti, vietare o permettere la continuazione dell'opera
2. svolto il giudizio di merito, disporre
▪ il risarcimento del danno a favore del convenuto nel caso in cui l'opera sia stata
interrotta ma l'opposizione dell'attore fosse infondata
▪ la demolizione o riduzione dell'opera ed il risarcimento del danno a favore del
denunciante se questi ottiene sentenza favorevole nonostante la permessa
continuazione.
• Denuncia di danno temuto (art.1172): l'attore, il quale ha ragione di temere che da un
edificio, albero o altra cosa altrui possa derivare un danno alla cosa che forma oggetto del
suo diritto, denuncia il fatto all'autorità giudiziaria. Questa, secondo le circostanze, ordina
affinché si provveda per ovviare al pericolo, disponendo, qualora ne sia il caso, idonea
garanzia per i danni eventuali.
Come per la denuncia di nuova opera, il giudizio si svolge in due fasi.
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA'
Art. 922: la proprietà si acquista
a) per occupazione, per invenzione, per accessione, per specificazione, per unione o
commistione, per usucapione...
b) ...per effetto di contratti, per successione a causa di morte...
c)...e negli altri modi stabiliti dalla legge.
a) Si tratta di modi di acquisto a titolo originario.
Il diritto di proprietà che si acquista sulla cosa è indipendente dal diritto di un precedente
proprietario. Di conseguenza la proprietà si acquista libera da ogni diritto altrui che avesse
gravato il precedente proprietario.
b) Sono invece i modi di acuisto a titolo derivativo.
Si acquista il diritto di proprietà quale già spettante ad un precedente proprietario. L'avente
causa acquista la proprietà della cosa solo se e solo come il dante causa ne era proprietario.
c) Altri modi stabiliti dalla legge sono ad esempio l'acquisto a titolo originario della proprietà dei
frutti del proprietario e del possessore di buona fede, ex artt. 821 e 1148, oppure l'acquisto a
titolo originario del possessore di buona fede di beni mobili.
Occupazione
art.923: le cose mobili che non sono proprietà di alcuno si acquistano con l'occupazione.
Tali sono le cose abbandonate e gli animali che formano oggetto di caccia e di pesca.
[I beni immobili vacanti sono di proprietà dello Stato ex art.827.]
Il Codice Civile considera cose di nessuno due serie di cose:
• le cose abbandonate dal precedente proprietario, il quale si è cioè liberato del possesso della
cosa con l'intenzione di rinunciare alla proprietà.
[artt. 924-925, due casi particolari di cose abbandonate, gli sciami di api finiti su fondo
altrui e non inseguiti dal proprietario entro due giorni, e gli animali mansuefatti fuggiti nel
fondo altrui che non vengono reclamati entro venti giorni da quando il proprietario ha avuto
conoscenza del luogo dove si trovano.]
• gli animali che formano oggetto di caccia e pesca.
[Con due leggi del 1977 e del 1992 la fauna selvatica è diventata patrimonio indisponibile
dello Stato, quindi non più cosa di nessuno.
Ma si può parlare di una terza serie di ipotesi, ossia l'occupazione delle cose mobili altrui
con il consenso, espresso o tacito, del proprietario. Rientra in questa categoria la raccolta di
funghi e la stessa caccia, nei limiti e alle condizioni in cui questa è permessa.]
Invenzione
E' il modo di acquisto della proprietà delle cose smarrite.
art. 927: chi trova una cosa mobile deve restituirla al proprietario o, se non lo conosce, consegnarla
al sindaco (ufficio comunale oggetti smarriti) del luogo in cui l'ha trovata.
Il sindaco rende nota la consegna seguendo la procedura di cui all'art. 928.
Art. 929: trascorso un anno dall'ultimo giorno della pubblicazione (nell'albo pretorio del comune)
senza che si presenti il proprietario, la cosa oppure il suo prezzo, se le circostanze ne hanno
richiesto la vendita, appartiene a chi l'ha trovata.
Il ritrovatore che restituisca la cosa al proprietario può chiedere un premio pari ad un ventesimo
della somma o del prezzo della cosa ritrovata (un decimo per somme inferiori a 5,16 euro, un
ventesimo per l'eccedenza), ex art. 930.
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Art. 931: agli effetti della disciplina dell'invenzione, possessore e detentore sono equiparati,
secondo le circostanze, al proprietario.
Sempre per invenzione si può acquistare la proprietà di un tesoro:
art. 932: tesoro è qualunque cosa mobile di pregio, nascosta o sotterrata, di cui nessuno può provare
di essere proprietario.
Il tesoro appartiene al proprietario del fondo in cui si trova. Se il tesoro è trovato nel fondo
altrui, purché sia stato scoperto per solo effetto del caso, spetta per metà al proprietario del
fondo e per metà al ritrovatore...
[La regola non vale per le cose di interesse storico artistico e archeologico, che sono di proprietà
dello Stato ex art. 826.]
Accessione
Il principio generale è quello secondo il quale la proprietà di una cosa qualificabile come principale
fa acquistare la proprietà delle cose qualificabili come ad essa accessorie.
Art. 934: qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al
proprietario di questo, ... , salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge.
Gli artt. 935 – 938 disciplinano il regime delle eccezioni alla regola generale:
ex art.935, il proprietario dei materiali con i quali il proprietario del suolo ha fatto costruzioni,
piantagioni o opere, può chiederne la separazione. Se non la chiede, o se questa non può
farsi senza che si rechi grave danno alla cosa, ha diritto al rimborso del loro valore.
art. 936 co.I: quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un terzo con suoi
materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare (entro sei mesi dal
giorno in cui ha avuto notizia dell'incorporazione, co.V) colui che le ha fatte a levarle (a
proprie spese, co.III).
art. 936 co.II: se il proprietario preferisce di ritenerle, deve pagare a sua scelta il valore dei
materiali e il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di valore recato al fondo.
art. 936 co.IV: il proprietario non può obbligare il terzo a togliere le piantagioni, costruzioni od
opere, quando sono state fatte a sue scienza e senza opposizione o quando sono state fatte
dal terzo in buona fede.
Ex art. 937, se le costruzioni, piantagioni o altre opere sono state fatte da un terzo con materiali
altrui, il proprietario dei materiali può rivendicarli previa separazione a spese del terzo, se questa
può farsi senza recare grave danno alla cosa. Se la separazione non viene richiesta o se i materiali
sono inseparabili, il proprietario del suolo che sia stato in malafede ed il terzo sono tenuti in solido
al pagamento di un'indennità pari al valore dei materiali stessi.
Può essere chiesto risarcimento nei confronti del terzo e del proprietario del suolo in malafede.
art.938: se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e
il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui ebbe inizio la
costruzione, l'autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore
la proprietà dell'edificio e del suolo occupato.
Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie
occupata, oltre il risarcimento dei danni. (Accessione invertita)
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Casi particolari di accessione disciplinati dal Codice Civile sono:
• alluvione (art. 941): le unioni di terra e gli incrementi, che si formano successivamente e
impercettibilmente nei fondi posti lungo le rive dei fiumi o torrenti, appartengono al
proprietario del fondo (salvo leggi speciali).
• avulsione (art. 944): se un fiume o un torrente stacca per forza istantanea una parte
considerevole e riconoscibile di un fondo contiguo al suo corso e la trasporta verso un fondo
inferiore o verso l'opposta riva, il proprietario del fondo al quale si è unita la parte staccata
ne acquista la proprietà. Deve però pagare all'altro un'indennità nei limiti del maggior valore
recato al fondo dall'avulsione.
In alcuni casi, infine, diventa proprietario lo Stato:
• art. 942: i terreni abbandonati dalle acque correnti, che insensibilmente si ritirano da una
delle rive portandosi sull'altra, appartengono al demanio pubblico.
• art.945: le isole e unioni di terra che si formano nel letto dei fiumi o torrenti appartengono al
demanio pubblico.
• art. 946: se un fiume o un torrente si forma un nuovo letto, abbandonando l'antico, il terreno
(alveo) abbandonato rimane assoggettato al regime proprio del demanio pubblico.
[Queste disposizioni si applicano, ex art. 947, quale che sia la causa, naturale o artificiale.]
Unione e commistione
[Si tratta sostanzialmente di un caso particolare di accessione di cosa mobile a cosa mobile.]
Art. 939: quando più cose appartenenti a diversi proprietari sono state unite (vernice su automobile)
o mescolate (olio con olio) in modo da formare un tutt'uno:
• se una delle cose può essere considerata principale o è di molto superiore per valore, il
proprietario della cosa principale acquista la proprietà del tutto, e dovrà corrispondere
all'altro:
◦ il valore della cosa che vi è unita o mescolata
◦ solo la minor somma fra l'aumento di valore apportato alla cosa principale e il valore
della cosa accessoria, se l'unione/commistione è avvenuta senza il suo consenso ad opera
del proprietario della cosa accessoria.
• se non è possibile qualificare una delle cose come principale, e le cose sono separabili senza
notevole deterioramento, ciascuno conserva la proprietà della cosa sua e ha diritto di otterne
la separazione.
• se non è possibile qualificare una delle cose come principale, e le cose non sono separabili,
la proprietà diventa comune in proporzione del valore delle cose spettanti a ciascuno.
Specificazione
Art.940: se taluno ha adoperato una materia che non gli apparteneva per formare una nuova cosa,
possa o non possa la materia riprendere la sua prima forma, ne acquista la proprietà pagando
al proprietario il prezzo della materia, salvo che il valore della materia sorpassi
notevolmente quello della mano d'opera. In questo caso la cosa spetta al proprietario della
materia, il quale deve pagare il prezzo della mano d'opera.
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Acquisto mediante POSSESSO
• Beni mobili – possesso di buona fede
• Beni immobili – usucapione
Possesso di buona fede di beni mobili
Il possesso di buona fede dei beni mobili determina l'acquisto istantaneo a titolo originario della
proprietà:
art.1153: colui al quale sono alienati beni mobili da parte di chi non ne è proprietario, ne acquista la
proprietà mediante il possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna e
sussista un titolo idoneo al trasferimento della proprietà.
[Deve cioè trattarsi di un titolo non affetto da alcuna causa di invalidità.]
La proprietà si acquista libera da diritti altrui sulla cosa, se questi non risultano dal titolo e vi
è la buona fede dell'acquirente. [A titolo originario.]
Nello stesso modo si acquistano i diritti di usufrutto, di uso e di pegno.
art.1155: se taluno con successivi contratti aliena a più persone un bene mobile, quella tra esse che
ne ha acquistato in buona fede [per prima fra gli acquirenti in buona fede] il possesso è
preferita alle altre [ossia quelle di malafede], anche se il suo titolo è di data posteriore.
[Si tratta di un'applicazione del principio che sta a fondamento dell'acquisto da non proprietario, in
quanto il possessore di buona fede acquista in questo caso da chi ha già alienato la cosa ad altri.]
Ex art. 1145, queste disposizioni non si applicano nel caso di cose fuori commercio.
Ex art. 1156, queste disposizioni non si applicano alle universalità di mobili e ai beni mobili iscritti
in pubblici registri (sottoposti ad una pubblicità che ne consente l'equiparazione agli immobili).
Usucapione
▪ Garantisce certezza dei diritti sulle cose
▪ Semplifica la prova in giudizio del diritto di proprietà
Usucapione ordinaria ventennale:
• beni immobili.
• universalità di mobili.
• beni mobili per i quali non valga l'acquisto per possesso di buona fede.
Usucapione ordinaria decennale:
• mobili registrati.
Usucapione abbreviata decennale:
• immobili acquistati in buona fede e in forza di titolo idoneo e trascritto.
• universalità di mobili acquistati in buona fede e in forza di titolo idoneo.
• beni mobili acquistati in buona fede e trasferiti in forza di titolo non idoneo.
Usucapione abbreviata triennale:
• mobili registrati acquistati in buona fede e in forza di titolo idoneo e trascritto.
[Ex art.1159 bis, per i piccoli fondi rustici e per i fondi rustici montani l'usucapione ordinaria si
compie in quindici anni, in cinque quella abbreviata.]
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Art.1158: la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si
acquistano in virtù del possesso continuato per vent'anni.
[Allo stesso modo per i tutti i diritti reali sulle universalità di beni mobili, ex art.1160.]
Art.1159, colui che acquista (proprietà o altro diritto reale) in buona fede da chi non è proprietario
un immobile, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente
trascritto, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data di
trascrizione.
[Allo stesso modo per i tutti i diritti reali sulle universalità di beni mobili, ex art.1160.]
Art.1161, in mancanza di titolo idoneo, proprietà e altri diritti reali su beni mobili si acquistano in
virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona
fede, vent' anni se il possessore è di malafede.
Art.1162, colui che acquista in buona fede la proprietà o altro diritto reale di un bene mobile
registrato da non proprietario, in forza di un titolo idoneo a trasferire il diritto e debitamente
trascritto, ne compie in suo favore l'usucapione col decorso di tre anni dalla data della
trascrizione.
Se mancano queste condizioni, l'usucapione si compie col decorso di dieci anni.
[I pesi e i diritti altrui che eventualmente gravano sulla cosa si estinguono, secondo il principio della
usucapio libertatis (l'usucapione e un modo di acquisto della proprietà a titolo originario).
E' principio giurisprudenziale che l'acquisto della proprietà per usucapione retroagisce alla data di
inizio del possesso: che significa che una volta compiuta l'usucapione, eventuali diritti costituiti
dall'antico proprietario in pendenza dell'altrui possesso ad usucapionem, saranno opponibili al
possessore solo se questi ha posseduto la cosa come gravata dal diritto altrui.]
Art.1163: il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non
dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata.
Art.1164: chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può
usucapire la proprietà della cosa stessa, se il titolo del suo possessore non è mutato per causa
proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario.
Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il titolo del possesso è stato
mutato. (Interversione del possesso)
Art.1167: l'usucapione è interrotta quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un
anno.
L'interruzione si ha come non avvenuta se è stata proposta l'azione diretta a recuperare il
possesso e questo è stato recuperato.
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Acquisto DA PARTE DELLO STATO
Lo Stato e gli altri enti pubblici si procurano, di regola, la proprietà dei beni acquistandoli allo
stesso modo di qualsiasi privato, e si parla di acquisto nei modi di diritto comune.
Lo Stato dispone, tuttavia, anche di strumenti autoritativi per conseguire la proprietà. Sono:
• l'espropriazione
• la nazionalizzazione
A questi si deve aggiungere uno strumento che sottrae soltanto il godimento della cosa:
• la requisizione
Espropriazione
Art.42 co.III COST.: la proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzo,
espropriata per motivi di interesse generale.
I principi fondamentali che reggono l'espropriazione sono quindi:
• il principio di legalità
• il principio di indennizzo (che non deve essere puramente simbolico)
ribaditi anche nel Codice Civile:
art. 834: nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di sua proprietà, se non per causa di
pubblico interesse, legalmente dichiarata, e contro il pagamento di una giusta indennità.
Nazionalizzazione
Art.43 COST.: a fini di utilità generale la legge può
▪ riservare originariamente
▪ trasferire, mediante espropriazione e salvo indennizzo
allo Stato, ad enti pubblici (...) determinate imprese [in realtà aziende, ossia i beni impiegati]
che si riferiscano a servizi pubblici essenziali o a fonti di energia o a situazioni di monopolio
ed abbiano carattere di preminente interesse generale.
Requisizione
La requisizione è invece un istituto che sottrae solo temporaneamente solo il godimento della cosa,
che resta in proprietà del privato.
Art.835: quando ricorrono gravi e urgenti necessità pubbliche, militari o civili, può essere disposta
la requisizione di beni mobili o immobili.
Al proprietario è dovuta una giusta indennità.
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
DIRITTI REALI SU COSA ALTRUI
[Insieme alla proprietà possono coesistere sulla cosa altri diritti, appartenenti a soggetti diversi dal
proprietario. La costituzione di questi diritti riduce il contenuto del diritto di proprietà, ossia
permette che determinate facoltà possano essere esercitate da persona diversa dal proprietario.]
I diritti reali minori sono tipici ed hanno alcune caratteristiche in comune:
• diritto di sequela: hanno per oggetto la cosa e permangono, in quanto diritti sulla cosa,
nonostante il mutamento della persona del proprietario. Se la cosa circola ed un nuovo
proprietario subentra, il diritto reale su cosa altrui segue la cosa nella sua circolazione.
Il diritto reale su cosa altrui ha diritto di seguito: è opponibile a tutti i successivi proprietari.
• possesso: sono suscettibili di possesso, e sono protetti sia come diritto, sia come potere di
fatto sulla cosa attraverso le azioni possessorie.
• prescrizione: i diritti reali su cosa altrui si estinguono per non uso, perché l'ordinamento
vede con favore il ristabilimento della piena proprietà.
Il termine di prescrizione è ventennale, doppio rispetto al termine di prescrizione ordinaria
(decennale) dei diritti.
• azione confessoria: è l'azione in giudizio a difesa dei diritti reali su cosa altrui, antitetica
rispetto all'azione negatoria di cui all'art. 949.
Mira ad ottenere in giudizio il riconoscimento del proprio diritto contro chiunque,
proprietario o terzo, ne contesti l'esercizio, eventualmente al fine di ottenere la cessazione di
turbative e, se necessario, la riduzione in pristino.
[Consolidazione è il termine con il quale si indica la riespansione del diritto del proprietario in
seguito ad estinzione del diritto reale su cosa altrui. Una generale causa di estinzione è la
confusione del proprietario e del titolare del diritto reale minore.]
I diritti reali su cosa altrui sono:
• superficie
• usufrutto
• uso
• abitazione
• enfiteusi
• servitù
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Superficie
Art.952: il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo (ma anche al
disotto del suolo, ex art. 955) una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà.
Può anche alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà
del suolo.
[Il contratto intervenuto fra proprietario del suolo e superficiario vale cioè a sospendere l'operatività
del principio di accessione.]
Art.953: se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine
il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della
costruzione.
[Il diritto di superficie, ex art. 954, si prescrive per non uso ventennale.
Non si può parlare di prescrizione una volta che la costruzione sia terminata.
Il perimento della costruzione non comporta, salvo patto contrario, l'estinzione della superficie:
questo significa che il superficiario ha diritto di ricostruire, ma dal momento del perimento della
costruzione ricomincia a decorrere il termine di prescrizione.]
Art. 956: non può essere costituita o trasferita la proprietà delle piantagioni separatamente dalla
proprietà del suolo.
Usufrutto
Contenuto:
Art.981: l'usufruttario ha diritto di godere della cosa, ma deve rispettarne la destinazione
economica. Nei limiti stabiliti dal Codice, può trarne ogni utilità.
Art.982: L'usufruttario ha il diritto di conseguire il possesso della cosa di cui ha l'usufrutto.
Art.983: l'usufrutto si estende a tutte le accessioni della cosa.
Se il proprietario dopo l'inizio dell'usufrutto, con il consenso dell'usufruttuario, ha fatto nel
fondo costruzioni o piantagioni, anche nel caso che costruzioni o piantagioni siano state fatte
per disposizione della pubblica autorità, l'usufruttuario è tenuto a corrispondere gli interessi
sulle somme impiegate.
Art.984: i frutti naturali e i frutti civili spettano all'usufruttuario per la durata del suo diritto.
Art.985: l'usufruttario ha diritto a un'indennità per i miglioramenti che sussistono al momento
della restituzione della cosa (pari alla minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di
valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti).
Art.986: l'usufruttario può eseguire addizioni che non alterino la destinazione economica.
Egli ha diritto di toglierle alla fine dell'usufrutto, se ciò non comporta danno alla cosa. Se:
▪ le addizioni non sono separabili senza danno
▪ il proprietario preferisce ritenerle
all'usufruttuario spetta un'indennità pari alla minor somma tra la spesa e il valore delle
addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni sono inseparabili e costituiscono miglioramento, valgono le disposizioni
relative ai miglioramenti.
Art.999: [L'usufruttario può dare il bene in locazione.] Le locazioni in corso al tempo della
cessazione dell'usufrutto continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla
cessazione dell'usufrutto. Se la cessazione dell'usufrutto avviene per la scadenza del termine
stabilito, le locazioni non durano in ogni caso se non per l'anno (biennio o triennio per fondi
rustici a raccolto biennale/triennale).
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
[Il limite principale è quindi quello del rispetto della destinazione economica.]
Costituzione:
Art.978: l'usufrutto può essere costituito
▪ per legge (usufrutto dei genitori sui beni dei figli minori, art.324)
▪ per volontà dell'uomo
▪ per usucapione
Durata:
Art.979: la durata dell'usufrutto non può eccedere la vita dell'usufruttuario.
L'usufrutto costituito a favore di una persona giuridica non può durare più di trenta anni.
[L'usufruttario non trasemette il suo diritto agli eredi, ma può cederlo con atto fra vivi, ex art. 980,
per un certo tempo o per tutta la sua durata. Che significa che si enstinguerà immancabilmente alla
morte del primo usufruttuario.]
Obblighi nascenti dall'usufrutto:
Art.1001: l'usufruttario deve restituire le cose che formano oggetto del suo diritto, al termine
dell'usufrutto.
[Nello stato in cui si trovavano quando le ha ricevute, salvo il caso di cose deteriorabili ex art.996]
Nel godimento della cosa deve usare la diligenza del buon padre di famiglia.
Quando si tratta di universalità di cose mobili, l'usufruttario ha l'obbligo di reintegrarle delle singole
cose perite: è il caso dell'usufrutto di mandrie e greggi, ex art.994.
Le spese e le imposte sono ripartite fra proprietario e usufruttuario:
• le spese di ordinaria manutenzione sono a carico dell'usufruttuario (art.1004)
• le imposte che gravano sul reddito sono a carico dell'usufruttuario (art.1008)
• le spese per le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario (art.1005)
• le imposte che gravano sulla proprietà sono a carico del proprietario (art.1009)
Estinzione:
Art.1014: l'usufrutto si estingue per scadenza dei termini ex art.979, e inoltre:
• per prescrizione per effetto del non uso durato per vent'anni
• per confusione
• per il totale perimento della cosa su cui è costituito
Ex art.1015, l'usufrutto può anche cessare per abusi dell'usufruttuario.
• nel caso di perimento parziale, l'usufrutto si conserva sopra ciò che rimane (art.1016)
• se il perimento della cosa non è conseguenza di caso fortuito, l'usufrutto si trasferisce
sull'indennità dovuta dal responsabile del danno (art.1017)
• se il bene che viene a perire è un edificio, l'usufruttuario mantiene il diritto di godere
dell'area e dei materiali (art.1018)
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Quasi-usufrutto:
Viene così definito l'usufrutto di cose consumabili o fungibili.
Art. 995: se l'usufrutto comprende cose consumabili, l'usufruttario ha diritto di servirsene e ha
l'obbligo di pagarne il valore al termine dell'usufrutto secondo la stima convenuta.
Mancando la stima, è facoltà dell'usufruttuario pagare le cose secondo il valore che hanno al
tempo in cui finisce l'usufrutto o di restituirne altre in eguale quantità e qualità.
Uso e abitazione
Art.1021: chi ha il diritto d'uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i
frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia.
[I frutti spettano al proprietario per quanto eccedono questa misura.]
Art.1022: chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della
sua famiglia.
La famiglia presa in considerazione dall'art.1023 è una famiglia allargata.
Art.1024: i diritti d'uso e di abitazione non si possono cedere o dare in locazione.
Art.1026: le disposizioni relative all'usufrutto si applicano, in quanto compatibili, all'uso e
all'abitazione.
Enfiteusi
Tradizionalmente considerato una forma di proprietà, è il diritto reale minore di contenuto più
esteso. Tende oggi a scomparire, anche per lo sfavore legislativo nei suoi riguardi.
Per quanto riguarda la durata, ex art.958 l'enfiteusi può essere perpetua o a tempo, ma l'enfiteusi
temporanea non può essere costituita per una durata inferiore ai vent'anni.
Inoltre, ex art.965, l'enfiteuta può trasmettere il suo diritto agli eredi e, se non è vietato nell'atto
costitutivo, disporne in tutto o in parte. Non può comunque essere vietato per un tempo maggiore di
vent'anni.
Il contenuto dell'enfiteusi è espresso all'art.959, ai sensi del quale l'enfiteuta è equiparato al
proprietario per quanto concerne i frutti, il tesoro, le utilizzazioni del sottosuolo e le accessioni.
L'enfiteuta ha due obblighi specifici, ex art.960:
• migliorare il fondo
• pagare al concedente un canone periodico (in denaro o in natura)
La tradizionale funzione economica dell'enfiteusi consiste nel permettere al proprietario terriero di
disinteressarsi del fondo. L'incentivo per l'enfiteuta consiste nella affrancazione:
l'enfiteuta può acquistare la proprietà del fondo pagando ex art.971 al concedente, che non può
rifiutarsi, una somma pari alla capitalizzazione del canone annuo.
Parallelamente al concedente spetta il diritto di chiedere al giudice la devoluzione del fondo, ossia
l'estinzione del diritto di enfiteusi, se, ex art.972:
• l'enfiteuta deteriora il fondo o non adempie l'obbligo di migliorarlo
• l'enfiteuta è in mora nel pagamento di due annualità di canone
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Estinzione:
L'enfiteusi si estingue, oltre che per scadenza del termine ex. art.958, anche per:
• prescrizione del diritto dell'enfiteuta per non uso protratto per vent'anni, ex art.970
• perimento totale del fondo enfiteutico, ex art.963
[Se perisce una parte notevole del fondo ed il canone risulta sproporzionato al valore della parte
residua, l'enfiteuta può scegliere di:
▪ rinunciare al suo diritto e restituire il fondo al concedente
▪ chiedere una congrua riduzione del canone]
Servitù prediali
Art.1027: la servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (fondo servente) per l'utilità
di un altro fondo (fondo dominante) appartenente a diverso proprietario.
Art.1028: l'utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante.
Può anche essere inerente alla destinazione industriale del fondo.
[Questa definizione esclude quindi principalmente l'utilità personale del proprietario.]
Esistono vari criteri di classificazione delle servitù:
• Servitù positive/negative: le prime permettono al proprietario del fondo dominante forme di
diretta utilizzazione del fondo servente, ed il corrispettivo obbligo del proprietario del fondo
servente di sopportare l'altrui attività. Le altre consistono in un obbligo di non fare del
proprietario del fondo servente. [Si ricava ex art.1073]
• Servitù continue/discontinue: a seconda che per il loro esercizio sia necessario o meno il
fatto dell'uomo, il comportamento attivo del titolare della servitù. [Art.1073]
• Servitù apparenti/non apparenti: a seconda che sul fondo servente esistano o meno opere
visibili e permanenti destinate al servizio del fondo dominante. [Art.1061]
Art.1030: il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile
l'esercizio della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti.
[Viene qui espresso il principio in base al quale una servitù non può consistere in un dare o un fare
ma sempre e solo in un non fare o sopportare che altri faccia.]
Art.1031: le servitù prediali possono essere costituite:
a) coattivamente: artt.1032 – 1057
b) volontariamente: artt. 1058 – 1060
c) per usucapione e per destinazione del padre di famiglia: artt. 1061 – 1062
a) Servitù coattive: quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di ottenere dal
proprietario di un altro fondo la costituzione di una servitù, questa, in mancanza di contratto, è
costituita con sentenza. (Anche con atto dell'autorità amministrativa se previsto da leggi speciali.)
La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l'indennità dovuta.
Prima del pagamento dell'indennità il proprietario del fondo servente può opporsi all'esercizio della
servitù. [Art. 1032]
b) Servitù volontarie: possono essere costituite per contratto o per testamento. [Art. 1058]
Perché sia costituita servitù su un fondo comune è necessario che tutti i comproprietari la
concedano; se uno di essi la concede indipendentemente dagli altri è però obbligato a non porre
impedimenti all'esercizio della servitù. [Art. 1059]
Il nudo proprietario può, senza il consenso dell'usufruttuario, imporre sul fondo servitù che non
pregiudichino il diritto di usufrutto. [Art. 1060]
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
c) Usucapione: non possono acquistarsi per usucapione le servitù non apparenti. [Art.1061]
Destinazione del padre di famiglia: la destinazione del padre di famiglia ha luogo quando risulta,
mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo
stesso proprietario, e che questo ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
Se al momento in cui i fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, non fu presa alcuna
disposizione riguardo alla servitù, questa si considera costituita sui fondi separati. [Art. 1062]
[Ex art.1061, non possono essere costituite così servitù non apparenti.]
L' estinzione della servitù può avvenire:
▪ per confusione, ex art. 1072
▪ per prescrizione per non uso ventennale ex art. 1073
Il termine per la prescrizione decorre, per le servitù
• positive e continue, dal giorno in cui si è cessato di esercitarla
• negative/discontinue, dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l'esercizio
• a intervalli, dal giorno in cui si sarebbe potuta esercitare e non ne fu ripreso l'esercizio
[Nota: una tradizionale categoria dottrinale è quella degli ONERI REALI:
si tratta di pesi che gravano su immobili e che consistono in una prestazione di fare o di dare,
imposta, a vantaggio altrui, a chi sia proprietario o titolare di altro diritto reale sull'immobile.
Gli oneri reali sono a numero chiuso, non ne possono essere creati altri oltre a quelli espressamente
previsti dalla legge.
Ne sono un esempio le prestazioni accessorie alla servitù, di cui all'art. 1030 ("salvo che il titolo..."),
l'obbligo dell'enfiteuta di migliorare il fondo, ecc.
Affersiscono al diritto sulla cosa e si trasmettono con il trasferimento del diritto.]
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
LA COMUNIONE
E' possibile che la medesima cosa formi oggetto del diritto di proprietà o dello stesso diritto reale di
più persone; si parla allora di comunione, quel fenomeno per cui su una cosa coesistono diritti di
più persone, aventi uguale contenuto.
Comunione è quindi la situazione per la quale la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più
persone (art.1100).
La comunione può verificarsi in tre ordini di ipotesi:
• comunione volontaria: più persone compiono un atto (un acquisto ad es.) con l'intenzione
di entrare in comunione.
• comunione incidentale: indipendente dalla volontà dei partecipanti, come nel caso di più
coeredi, ma i partecipanti possono, nei modi previsti, sciogliere la comunione.
• comunione forzosa: indipendente dalla volontà dei partecipanti, i quali non possono
decidere di sciogliere la comunione, come nel caso del condominio.
La cosa comune appartiene per intero a tutti i partecipanti, ma è giuridicamente scomposta in quote,
frazione aritmetiche ideali, che segnano la partecipazione di ciascuno alla comunione:
art.1101: le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali.
[La presunzione opera se non risulta diversamente per legge o per volontà delle parti.]
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in
proporzione alle rispettive quote.
Godimento della cosa comune:
Art.1102: l'uso della cosa comune spetta a ciascun partecipante, purché non ne alteri la destinazione
e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine
può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della
cosa.
Art.1105: l'amministrazione della cosa comune spetta (come diritto) a tutti i partecipanti.
Per gli atti di ordinaria amministrazione i partecipanti deliberano a maggioranza di quote.
[I partecipanti possono anche stabilire un regolamento, con maggioranza calcolata in questo modo,
per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune, ex art.1106.]
Ex art.1108, le innovazioni e gli atti di straordinaria amministrazione, che non pregiudichino il
godimento di alcun partecipante e che non importino una spesa eccessivamente gravosa, possono
essere disposti con la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno i due terzi del valore
complessivo della cosa.
Le deliberazioni della maggioranza possono essere impugnate da ciascuno dei componenti della
minoranza dissenziente, ex art.1109:
• Per gli atti di ordinaria amministrazione, quando la deliberazione è gravemente
pregiudizievole alla cosa comune.
• Per gli atti di straordinaria amministrazione, quando non siano state rispettate le disposizioni
di cui all'art.1108.
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)
Disposizione della cosa comune:
Art.1103: ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa
nei limiti della sua quota.
Art.1108 co.III: è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di
costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore ai nove
anni.
Divisione:
L'ordinamento non guarda con favore lo stato di comunione, per cui:
art.1111: ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione;
l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore ai
cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri.
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido; se è
stato stipulato per un tempo maggiore, questo si riduce a dieci anni.
art.1112: lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se
divise, cesserebbero di servire all'uso cui sono destinate.
art.1114: la divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti
corrispondenti alle quote dei partecipanti.
[Altrimenti, ai sensi delle disposizioni di cui agli artt.718 e ss. sulla divisione, si procede o alla sua
assegnazione in proprietà solitaria ad uno dei partecipanti, che verserà agli altri il valore in denaro
della loro quota, oppure alla vendita con conseguente ripartizione del ricavato tra i partecipanti.]
Condominio negli edifici
Riguarda gli edifici composti di una pluralità di appartamenti, formati ciascuno da un piano o da
una porzione di piano, che appartengono a proprietari diversi.
L'art.1117 indica le cose oggetto di proprietà comune, il suolo, i muri maestri, tetti, scale, portoni di
ingresso e in genere tutte le parti dell'edificio e le opere e installazioni necessarie all'uso comune.
Sono oggetto di proprietà solitaria i singoli appartamenti.
Il condominio è un caso di comproprietà forzosa.
La ripartizione delle spese è disciplinata all'art.1123:
• le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio, per
la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà
di ciascuno, salvo diversa convenzione.
• se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione all'uso che ciascuno può farne.
Il condominio negli edifici si caratterizza per la complessa organizzazione: le deliberazioni
sull'amministrazione sono prese da un'assemblea dei condomini, disciplinata e regolata nel dettaglio
agli artt.1135 e ss. Quando i condomini sono più di quattro, deve essere nominato un
amministratore, ex art.1129. Quando sono più di dieci deve essere formato un regolamento per l'uso
delle cose comuni, ex art.1138.
Alessandro Zanini – Privato II (prof. Passagnoli)