La proprietà (832-956) e i Diritti reali di godimento

La proprietà è il diritto reale su cosa propria. Storicamente concepita in senso "statico" come fonte di reddito e di godimento, si adegua al modello industriale della società moderna e si inserisce nella complessità dei rapporti economici. Intesa come diritto "pieno" ed "esclusivo" di godere e disporre delle cose, la proprietà va comunque esercitata "entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento" (832).1)Mentre il codice del 1865 prevedeva esclusivamente limiti negativi al diritto di proprietà, 2)quello del 1942 vi affianca anche comportamenti positivi. La proprietà deve assolvere infatti alla sua funzione, quella produttivistica (vd 838). A differenza dello Statuto albertino del 1848, la proprietà non è più attributo della persona, ma un modo mediante il quale realizzare la propria personalità. 3)La Costituzione preferisce una visione personalistica che non esasperi né l'individualismo né la collettivizzazione dei beni. Così i vincoli alla proprietà terriera hanno la loro giustificazione non esclusivamente nel perseguimento di un razionale sfruttamento del suolo, ma nell'esigenza di stabilire equi rapporti sociali (44 cost)

- Potere di godimento: corrisponde alla facoltà di usare o no la cosa, di deciderne le modalità d'uso, di trasformazione o, addirittura, la distruzione (è fondamentalmente un potere di carattere materiale sulla cosa)

- Potere di disposizione: può attenere ora alla disponibilità negoziale, ora alla disponibilità materiale, ora alla scelta del tempo di utilizzazione o di godimento (è più un potere di carattere giuridico)

Godimento e disponibilità sono, nel caso di beni ad uso strettamente personali (orologio):

- pieni: nel senso che della cosa o sulla cosa il proprietaria potrebbe fare ciò che vuole

- esclusivi: nel senso che sarebbe vietata ogni intromissione altrui sulle scelte del proprietario

Se i beni non sono strettamente personali il proprietario va incontro a più di un limite.

Esistono differenti forme di proprietà, derivanti dalle molteplici possibili configurazioni del potere di godimento e di disposizione. Essa si caratterizza ora sulla base intrinseca del bene (mezzi di produzione o appartamento per abitazione), ora in considerazione della destinazione che al bene è assegnata nel rapporto (vestiario utilizzato dal consumatore e vestiario quale bene strumentale o prodotto dell'attività d'impresa). Dalle differenti caratterizzazioni consegue una pluralità di statuti proprietari (discipline).

 

Limiti e obblighi

Limiti e obblighi emergono dalla legislazione speciale: si pensi ad esempio alla materia edilizia e urbanistica in genere, alle correlazioni fra diritto di proprietà e tutela dell'ambiente ecc.

Espropriazione: la P.A. sottrae coattivamente la proprietà ad un soggetto allo scopo di destinare il bene espropriato ad una finalità di "interesse generale" (42 cost.). Al proprietario espropriato è necessario che venga corrisposto un indennizzo quantificato in denaro o in lotti edificabili.

Rapporti di vicinato

Si sostanziano in una serie di limiti alla proprietà che il legislatore del 1942 giustifica in base alla regola del neminem laedere. Tuttavia, sulla base del principio di solidarietà, il divieto degli atti emulativi va inteso in una dimensione che consideri la necessaria proporzionalità tra vantaggi e molestie. Nella stessa prospettiva va inquadrata l'impossibilità da parte del proprietario di impedire le immissioni di fumo o calore, le esalazioni, i rumori che derivano dal fondo del vicino, se non superano le soglie della c.d. normale tollerabilità.

Comunione forzosa del muro (874 ss): il proprietario di un fondo contiguo al muro può chiedere la comunione del muro, e diventarne cosi contitolare.

Luci: aperture che, senza la possibilità di guardare nel fondo del vicino, consente l’accesso di luce naturale e aria nella propria costruzione

Vedute: aperture che danno la possibilità di vedere in ogni modo sul fondo del vicino.

In generale si tende a contemperare l’esigenza di godere nei propri ambienti di luce naturale e vedute panoramiche con la necessità di garantire comunque la riservatezza dei proprietari dei fondi dei vicini.

Proprietà fondiaria (edilizia e rurale)

Il Codice ne discorre a partire dal 840 e distingue tra proprietà rurale, proprietà edilizia e diritti sulle acque.

In linea di principio la proprietà fondiaria è illimitata in altezza e profondità (840), tuttavia quando l’interesse per il proprietario manca, il suo diritto non è più tutelato (ricorda aerei). Il proprietario ha diritto di chiudere il fondo in qualunque tempo e modo ma nei limiti stabiliti dall’ordinamento (cacciatori e pescatori possono entrarvi).

-         Proprietà edilizia: ha una particolare disciplina riservata dal codice alle leggi speciali. La legge urbanistica del 1942 ha attribuito ai comuni il potere di stabilire vincolo c.d. di zonizzazione mediante strumenti urbanistici di pianificazione ambientale (piani regolatori).

-         Proprietà rurale: è la proprietà dei terreni agricoli, da cui la sua denominazione proprietà terriera o agraria. Ha molte limitazioni, aventi finalità sociali che attengono alla trasformazione dei terreni per il miglioramento della produzione (857), ai vincoli idrogeologici (866 ss), alla minima unità culturale intesa a limitare l’eccessiva frantumazione dei terreni. Sulla base dell’art 44 cost., che indica di “conseguire il razionale sfruttamento del suolo e di stabilire equi rapporti sociali”, vengono trattati con favore i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli a titolo principale (coloro che dedicano i 2/3 del proprio lavoro ad attività agricola e che vi ricavano i 2/3 del proprio reddito), e vengono espropriati i terreni lasciati incolti per ridistribuirli agli stessi coltivatori diretti.

Modi di acquisto della proprietà a titolo originario

L’acquisto della proprietà può avvenire sia mediante atti di autonomia negoziale (contratto) sia con semplici fatti anche soltanto naturali (es. separazione dei frutti naturali). Contrariamente all’acquisto a titolo originario, che fa nascere il diritto pieno, l’acquisto a titolo derivativo è retto dal principio per il quale chi trasferisce (c.d. dante causa) non può cedere un diritto più ampio di quello del quale è titolare. I modi di acquisto della proprietà sono indicati dall’art 922.

Quelli a titolo originario sono:

-         occupazione: consiste nel materiale impossessamento di una cosa accompagnato dalla volontà di farla propria. Tuttavia la tutela che l’ordinamento offre al legittimo proprietario e il principio per il quale i beni immobili vacanti “spettano al patrimonio dello Stato” (827) esigono che l’occupazione riguardi il solo acquisto delle cose mobili che non sono di proprietà di nessuno (res nullius), o perché non lo sono mai state, o perché sono state volontariamente abbandonate (res derelictae)

-         invenzione: riguarda le cose smarrite. Lo smarrimento fa perdere al possessore non il diritto ma l’impossessamento. Per questo la cosa deve essere restituita al proprietario. Nel caso non si conosca il proprietario, il ritrovatore deve consegnare la cosa al comune di appartenenza. Se poi nessuno reclama la cosa entro un anno, essa diventa di proprietà del ritrovatore. Se al contrario qualcuno la reclama, il ritrovatore ha diritto a un premio.

Nel caso in cui la cosa sia stata trovata sotterrata, ci si rifà alle regole dettate per il tesoro; se la cosa di pregio è di interesse storico lo Stato vanta un diritto maggiore su di essa, e al proprietario del fondo nel quale è stata trovata e al ritrovatore spetta un compenso.

-         accessione (mobile a immobile): qualunque opera posta sia al di sopra sia al di sotto di un fondo appartiene al proprietario di questo (934)

·             (immobile a immobile)alluvione: attiene all’incremento lento e progressivo di un fondo causato dal distacco di detriti da altro fondo e trasportati a poco a poco dall’acqua corrente dei fiumi o dei torrenti (non comporta indennizzo)

·              (immobile a immobile)avulsione: riguarda gli incrementi di un fondo causati dal distacco determinato da un’azione improvvisa dell’acqua di una parte considerevole e riconoscibile di un altro fondo. Al proprietario del fondo staccatosi si deve un’indennità rapportata al valore recato al fondo

-         commistione: il proprietario della cosa mobile principale o di valore superiore acquista la proprietà del tutto (in cambio di un indennizzo)

-         unione: fra i proprietari di due cose mobili unite o mescolate si costituisce una comunione

-         accessione per fatto dell’uomo: ci si riferisce alle opere fatte dal proprietario del suolo con materiale altrui, alle opere fatte da un terzo con materiale proprio e alle opere fatte da un terzo con materiale altrui

-         accessione invertita: apparente contraddizione dell’accessione stessa. Nel caso in cui una persona costruisca un edificio in buona fede in una porzione di fondo attigua al proprio, ed il proprietario non mostri opposizione entro 3 mesi dall’inizio della costruzione, tale persona ne diventa proprietaria previa pagamento del doppio del valore della superficie occupata

-         specificazione: concerne l’acquisto della proprietà di una cosa creata con materiale altrui (940), risolvendo il conflitto non tra due proprietari, ma tra proprietà e lavoro.

Superficie

I diritti del proprietario si estendono nei limiti della meritevolezza del loro interesse al sottosuolo sottostante e sovrastante (840).

Diritto di superficie:è un vero e proprio diritto reale. Il soggetto proprietario di un fondo concede il diritto di edificare o la proprietà di una costruzione già esistente a un altro soggetto, mantenendo tuttavia il possesso del fondo. Si costituisce per contratto , per testamento o per usucapione e può essere previsto a tempo determinato o indeterminato. Se a tempo determinato alla scadenza la costruzione accederà al suolo e il proprietario di questo diverrà proprietario anche dell’opera costruita

La superficie è situazione che qualifica un particolare modello di proprietà, la proprietà superficiaria, c.d. proprietà orizzontale in quanto non si estende come quella fondiaria anche in verticale. La superficie prevede due ipotesi di trasferimento di diritto:

Diritto sulla costruzione: si acquista la proprietà di una costruzione già esistente

Diritto di edificare: si acquista prima la possibilità di costruire su suolo altrui, e poi la proprietà della costruzione stessa una volta portata a termine

Enfiteusi

Ormai diritto quasi completamente in disuso. Individuata nell’ambito dei diritti di godimento su cosa altrui, l’enfiteusi può essere qualificata come modello di proprietà in senso sostanziale perché attribuisce al titolare, l’enfiteuta, il godimento concesso al proprietario. Previo pagamento di un canone e con l’obbligo di migliorare il fondo oggetto del diritto (960), il proprietario si spoglia del suo potere di godimento riconoscendo all’enfiteuta i diritti sui frutti del fondo e sulle accessioni. Per questo la situazione dell’enfiteuta si configura come “dominio utile”e quella del proprietario come “dominio diretto”. Si può costituire per contratto scritto, per usucapione e per testamento. Può essere a tempo determinato, non meno di venti anni, o perpetua; l’enfiteuta può disporre del proprio diritto ma non può cederlo in subenfiteusi. Si può estinguere per non uso protratto per 20 anni, per scadenza del termine, per rinunzia, consolidazione, perimento totale del fondo o espropriazione per pubblico interesse. Inoltre può estinguersi per:

-         affrancazione: l’enfiteuta ha il diritto di acquistare il fondo in cambio di un indennizzo ottenuto moltiplicando per 15 volte il canone annuo

-         devoluzione: è la possibilità che ha il concedente l’enfiteusi quando l’enfiteuta non migliori il fondo o non paghi due annualità di canone.

Diritti di godimento su cosa altrui

La proprietà può essere compressa da diritti altrui (c.d. elasticità del diritto di proprietà): ora perché si vantano diritti “verso il proprietario” e che perciò sono detti “personali”; ora perché esistono diritti “sul bene”“reali”.

Le situazioni di godimento su cosa altrui sono:

-         usufrutto: il diritto di godere di un bene altrui e dei suoi frutti con l’obbligo di conservare la destinazione economica del bene (a differenza dell’enfiteusi) e di restituirlo alla scadenza. Il diritto di godere attribuito all’usufruttuario è finalizzato al conseguimento dei frutti della cosa. Il bene oggetto di usufrutto deve perciò essere un bene fruttifero e inconsumabile (perché di norma da restituire). L’usufrutto non può durare oltre la vita dell’usufruttario, non può superare i trent’anni e non può essere trasferito mortis causa. L’usufrutto si costituisce per legge (usufrutto dei genitori sui beni dei figli), volontariamente (per contratto, per testamento) e per usucapione (978)

-         uso e abitazione: si distinguono dall’usufrutto sotto l’aspetto quantitativo, giacché i poteri attribuiti all’usuario, nell’uso e nell’abitazione, sono limitati ai bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia (1023). L’uso è diritto personalissimo che attribuisce al suo titolare il potere di servirsi della cosa e di raccoglierne eventuali frutti limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Quando l’uso ha per oggetto un’abitazione , la situazione si qualifica diritto di abitazione. Vd libro pagina 119 per contraddizione

-         servitù: è un diritto reale di godimento che “consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario” (1027).                          Presupposti della servitù sono dunque la contiguità dei due fondi, il peso a carico di uno dei fondi, perciò detto servente, a fronte dell’utilità derivante dall’altro, per ciò detto dominante. Il comportamento a cui è tenuto il titolare del fondo servente consiste in un sopportare, in un comportamento negativo di non fare (servitus in faciendo consistere nequit). Salvo patto contrario, le spese per l’esercizio delle servitù sono a carico del titolare della situazione giuridica dominante (1030).

      Le servitù si dividono in:

-        apparenti/non apparenti: si caratterizzano per la presenza di opere artificiali

                                                                   visibili destinate all’esercizio del diritto.

-        affermative/negative: a seconda che siano costitutive della situazione dominante del potere di svolgere un’attività sul fondo servente o della proibizione a carico della situazione servente di compiere atti o comportamenti

-        continue/discontinue: sono una suddivisione delle servitù affermative; quelle continue presuppongono una precedente opera (acquedotto), quelle discontinue ne prescindono.

-        volontarie/coattive: secondo che si costituiscano per volontà dei singoli (soddisfano utilità) o per legge (soddisfano necessità). Per la loro costituzione tuttavia è sempre necessario un accordo sull’indennità dovuta e sulle modalità di esercizio.

Comunione

Quando una medesima situazione di godimento è nella titolarità di più soggetti si ha comunione (1100). Si tratta di godimento “su cosa altrui” (in parte) anche qua, ovvero di situazioni limitate.

La comunione può essere:

-         volontaria: se nasce dall’accordo dei soggetti (due amici che comprano una barca insieme)

-         legale (o forzosa): se nasce dalla legge (es.874: comunione forzosa del muro di confine)

-         incidentale: se nasce da un evento casuale (es. comunione di più eredi)

La comunione  attribuisce a ciascun soggetto la titolarità di una quota sulla quale vanta un diritto esclusivo. La quota indica, in relazione agli altri diritti, la partecipazione del soggetto ai vantaggi (potere di godimento e di disposizione) e agli svantaggi (spese necessarie per il godimento e per la conservazione della cosa comune) derivanti dall’esercizio della situazione.

Qualora si tratti di cose divisibili, ciascun partecipante può chiedere lo scioglimento della comunione (1111) purchè questa non sia forzosa o non sia pattiziamente stabilito che la con titolarità duri per un certo periodo di tempo, comunque non superiore ai 10 anni. La divisione può essere fatta d’accordo tra i partecipanti altrimenti vi provvede il giudice; in ogni caso ha effetto retroattivo: ciascun condividente si considera fin dall’inizio titolare esclusivo del diritto sulla parte di bene che gli è stata assegnata. Se il bene è indivisibilenon si può sciogliere la comunione, ma i contitolari possono alienare il bene e dividere il ricavato in proporzione delle rispettive quote. All’amministrazione concorrono tutti i partecipanti in base a deliberazioni prese dall’assemblea impugnabili a pena di decadenza entro 30 giorni (1109). Le maggioranze variano a seconda del vario tipo degli atti:

-         ordinaria amministrazione: normale maggioranza dipendente dal valore totale delle quote

-         straordinaria amministrazione e innovazioni: i 2/3 del valore totale delle quote

-         atti di alienazione o di costituzione di diritti reali e locazioni di durata superiore ai 9 anni:unanimità

Condominio negli edifici

Il condominio ha una finalità strumentale alla realizzazione di più diritti esclusivi, appartenenti a patrimoni distinti. Sua peculiarità è la coesistenza in un edificio di più diritti di proprietà c.d. esclusivi, che si sviluppano per via orizzontale, accanto ad una comunione su talune parti dell’edificio stesso (1117)(comunione forzosa, indivisibile e irrinunciabile). Il diritto di ciascuno è commisurato al valore della proprietà esclusiva (rapportato in millesimi sulle c.d. tabelle millesimali). Le parti comuni sono indivisibili,salvo che la divisione possa farsi senza pregiudizio per gli altri (1119). Diversamente dalla comunione, il contributo di ciascuno alle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, salvo specifica indicazione (es. 1124,1125), dipende dalla destinazione del servizio: se le parti comuni servono a tutti in modo identico alle spese si deve contribuire in proporzione alla quota di proprietà esclusiva; se invece servono in misura diversa, le spese sono ripartite in modo proporzionale all’uso che ciascuno può farne (1123).

Gli organi per l’amministrazione del condominio sono l’assemblea e l’amministratore (la cui nomina è obbligatoria nei condomini con più di quattro partecipanti, 1129). L’assemblea delibera, vincolando i condòmini, anche quelli assenti o dissenzienti, in virtù del principio maggioritario. L’amministratore è l’organo esecutivo e rappresenta i condòmini sia in giudizio sia nei confronti dei terzi (1131).

Multiproprietà

È istituto nel quale il diritto ha un suo riferimento qualificante nel tempo. Il diritto si esercita su un bene comune, ma in via esclusiva con un godimento c.d. turnario, cioè limitatamente ad un periodo predeterminato dell’anno. Nella situazione multiproprietà confluiscono i vincoli previsti per la comunione e il limite all’esercizio del potere di godimento costituito dal proprio “turno”. Il rapporto si regge normalmente su un regolamento predisposto dal promotore (solitamente una società immobiliare) e accettato con gli atti di acquisto delle singole “quote” di multiproprietà.

Accanto a questa multiproprietà c.d. immobiliare si sono sviluppati anche altri modelli:

- multiproprietà alberghiera: ciascuno conserva la comproprietà del complesso alberghiero, riservandosi il diritto di godere a turno di una imprecisata unità abitativa in un determinato periodo dell’anno e servendosi delle strutture alberghiere normalmente affidate in gestione ad una società.

- multiproprietà azionaria: il complesso immobiliare è di una S.p.A. che cede ai multiproprietari una quota di azioni determinata sulla base dei periodi di godimento dell’unità abitativa.

Azioni a difesa delle situazioni reali di godimento

In questo ambito vanno distinte le azioni concesse al solo proprietario (c.d. petitorie) da quelle esperibili anche dal titolare di un diritto di godimento su cosa altrui (azione confessoria e le c.d. azioni di nunciazione) e da quelle previste anche per il possessore (c.d. azioni possessorie)

…al solo proprietario (azioni petitorie):

-         azione di rivendicazione: presuppone la mancanza di possesso da parte di chi reputa di essere proprietario e tende ad ottenere, a seguito del riconoscimento del proprio diritto, la restituzione della cosa da parte di chi la possegga o la detenga. L’azione di rivendicazione è imprescrittibile

-         azione negatoria: con questa si tende a negare l’esistenza sulla propria situazione di diritti altrui quando da questi si teme di subire un pregiudizio, che può derivare da situazioni sia di fatto (949) sia di diritto (949)

-         azione di regolamento dei confini: concerne la demarcazione dei confini tra due fondi quando manchino limiti certi. Il giudice può ricorrere alle mappe catastali (949-950)

-         azione di apposizione di termini: presuppone la semplice irriconoscibilità o la mancanza di segni che individuino i confini. Si chiede dunque che siano apposti, a spese di entrambi i proprietari, i segni di confine (c.d. termini)

…anche a titolari di godimento su cosa altrui:

-         azione confessoria: si tende con questa azione a fare riconoscere l’esistenza del proprio diritto contro chi ne contesti l’esercizio e/o a far cessare gli atti impeditivi e le turbative allo stesso. Come per l’azione negatoria le molestie possono essere sia di diritto sia di fatto

-         azioni di nunciazione: lo sono le azioni di denunzia di nuova opera (1171: tende a prevenire pericoli o limitazioni al potere di godimento derivanti dall’ipotetica costruzione di nuove opere) e di danno temuto (1172: tende a prevenire da parte di chi lo tema il pericolo di un danno grave e imminente al godimento del proprio diritto da parte di una qualsiasi cosa già esistente sul fondo vicino..es. tetto pericolante), entrambe tendenti all’eliminazione di un pericolo proveniente dal fondo vicino

…a favore del possessore (azioni possessorie):

-         azione di reintegrazione (di spoglio): spetta al possessore che sia stato violentemente o clandestinamente spogliato del bene, ed è diretta ad ottenere la reintegrazione nel possesso

-         azione di manutenzione: può essere chiesta , entro un anno dalla turbativa, dal possessore di beni immobili o di universalità di mobili molestato nel suo possesso, ed è diretta alla cessazione delle turbative. Perché sia applicabile è necessario che a) il possesso duri ininterrottamente da oltre un anno e b) che sia stato acquistato in modo non violento né clandestino

-         azione di nunciazione: denuncia di danno temuto o di nuova opera.

NOTA BENE: il proprietario soccombente nel giudizio possessorio, potrà, una volta conclusosi questo, agire con l’azione di rivendicazione e, dimostrata l’esistenza del suo diritto, ottenere la .
restituzione del bene.
che forma oggetto della proprietà e che per ciò sono detti