B) Contratti relativi al godimento e alla utilizzazione dei beni

 Locazione

È contratto di scambio con il quale si attribuisce il godimento di una cosa mobile o immobile per un tempo determinato e contro un corrispettivo, denominato variamente a seconda della natura della cosa (canone, affitto, pigione, nolo ecc).

È contratto oneroso (gratuito equivale al comodato), consensuale e ad efficacia obbligatoria, in quanto all’incontro dei consensi consegue soltanto un obbligo a lasciar godere.

Forma: è libera a meno che non tratti di immobili ad uso abitativo o con durata ultranovennale.

È contratto di durata, determinata (non più di 30 anni) o indeterminata (la durata è stabilita dalla legge secondo il suo oggetto; cessa soltanto se una parte comunica all’altra disdetta: 1596).

Sottotipi:

-          noleggio: il bene rimane nella disponibilità e responsabilità del concedente, obbligato a usarlo secondo le indicazioni del conduttore

-          locazione urbana

-          affitto: si ha quando la locazione ha ad oggetto beni produttivi

Le norme civilistiche si applicano in mancanza di disciplina particolare.

Obbligazione del locatore:

-          consegna della cosa in buono stato: rimedi per il conduttore sono risoluzione, riduzione del canone e risarcimento del danno.

-          manutenzione del buono stato locativo: importa le riparazioni che sono necessarie nel corso della locazione,  eccetto quelle di piccola manutenzione, che gravano sul conduttore

-          garanzia del pacifico godimento

Obbligazioni del conduttore:

-          prendere in consegna la cosa: deve usare diligenza del buon padre di famiglia

-          pagare il corrispettivo

-          usare la cosa secondo quanto previsto nel contratto: deve custodire inoltre la cosa

-          restituire la cosa al termine della locazione: se il conduttore non riconsegna la cosa è considerato in mora e deve continuare a pagare il canone fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del maggior danno (1591).

Locazione di immobili ad uso abitativo e modelli contrattuali

La legge 9 dicembre 1998 prevede due modelli di conclusione del contratto di locazione abitativa.

-          libera contrattazione: la prescrizione dei 4 anni come minima durata del contratto rimane imperativa; tuttavia le parti possono concordare il canone. Alla prima scadenza è prevista la rinnovazione automatica del contratto, salvo il diniego da parte del locatore in alcune ipotesi. Alla seconda scadenza è prevista poi la rinegoziazione del contenuto contrattuale.

-          contratti tipo: la durata minima del contratto è qua di 3 anni; il canone non è determinabile dalle parti. La forma deve essere scritta. Il conduttore in questo caso ha l’onere di pagare le spese di ordinaria gestione condominiale. Mentre il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento per gravi motivi o per accordo, il locatore solo per inadempimento

Locazione di immobili ad uso non abitativo (vd magazzino)

È interamente regolata dalla l. n.392 del 1978. Vi è libertà nella determinazione del canone, con il solo limite dell’incremento del costo della vita quale parametro di aggiornamento del canone inizialmente pattuito. Ha durata minima di 6 anni, 9 per le attività alberghiere. È prevista rinnovazione tacita del contratto alla scadenza del termine, se nessuna delle parti dà tempestiva disdetta (il conduttore per gravi motivi può recedere anche prima; il locatore solo per ragioni particolari, vd uso immobile per ragioni abitative, economiche, professionali ecc.). Alla seconda scadenza il locatore può invece recedere liberamente.

Leasing

Contratto atipico; nel leasing finanziario il concedente si obbliga ad acquistare, su indicazione dell’utilizzatore, un determinato bene; lo mette a sua esclusiva disposizione alla scadenza prefissata e gli offre la possibilità di acquisirlo, restituirlo o rinnovarne, a condizioni più favorevoli, l’utilizzazione. In corrispettivo delle prestazioni ricevute l’utilizzatore versa al concedente un canone in rate (comprensivo di prezzo iniziale del bene, interessi, costi e utili dell’impresa concedente) e assume i rischi inerenti al bene.

Sottotipi:

-          leasing di godimento: si ha quando l’oggetto del leasing è un bene strumentale all’esercizio dell’impresa di prevedibile e rapida obsolescenza. Il rapporto è in questo caso di durata

-          leasing traslativo: si ha quando il pagamento dei canoni svolge una funzione sia di corrispettivo per il godimento del bene sia come pagamento anticipato di rate di prezzo

-          leasing operativo: in questo il concedente è anche produttore del bene, di norma strumentale e standardizzato

-          leasing di beni immobili: può entrare nelle due figure locazione e vendita a seconda del valore attribuito al diritto di opzione (con il quale si acquista la titolarità del bene); nel caso in cui il prezzo finale sia elevato, i canoni corrisposti sono remunerativi del godimento; nel caso in cui il prezzo finale sia moderato, configurano ratei di prezzo

-          lease back: l’imprenditore, per ottenere liquidità immediata, vende al concedente un suo bene e questi glielo concede in leasing.

Comodato

È contratto col quale il comodante dando al comodatario una cosa inconsumabile, mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo e per un uso predeterminati, acquista il credito alla restituzione della cosa data alla fine del rapporto (vd prestito di un libro per consentirne la lettura).

È contratto reale, gratuito (se oneroso si chiama locazione).

Il comodato è detto prestito di uso (il comodatario non può disporre della cosa), a differenza del mutuo che è detto prestito di consumo (il mutuatario può disporre della cosa).

Comodato-deposito: al depositario è precluso l’uso dell’oggetto depositato (auto al posteggiatore).

Il comodatario non può concedere a terzi il bene senza il consenso del comodante (1804).

La violazione dei limiti del comodatario dà il diritto al comodante di chiedere la restituzione della cosa oltre al risarcimento dei danni.

I vizi della cosa prestata non dichiarati al comodatario comportano l’obbligo al risarcimento del danno per il comodante (vd freni rotti in un’auto prestata).